Méthodologies

Ces méthodes consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé. Cette approche est utilisée tant pour déterminer la valeur vénale que la valeur locative d’un actif immobilier.
On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe.
Elles permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes ou des transactions locatives réalisées sur des biens similaires ou approchants. Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché.
Ces méthodes connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens.
Selon les types d’immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou l’unité (parking, chambre, lit, fauteuil, hectare, etc.).

Dans un certain nombre de cas, le recours à une méthode par comparaison s’avérera malaisé ou impossible, en particulier lorsque l’on se trouve face à un bien immobilier particulièrement atypique ou sur un marché où il n’y a pas de transactions. Dans ce cas, l’évaluateur devra indiquer les raisons pour lesquelles l’usage de la méthode est inapproprié ou peu efficace et les autres méthodes qu’il a retenues. La comparaison peut s’avérer une approche souvent délicate pour les immeubles de placement ou des terrains à bâtir en milieu urbain.

Les méthodes par le revenu comprennent deux approches principales, la capitalisation et l’actualisation.

Ces méthodes consistent à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation (valeur actuelle d’une série de flux sur une période donnée).
Les méthodes par le revenu ou par le rendement se déclinent de deux manières soit par capitalisation, soit par actualisation des flux futurs (DCF).

Les méthodes par le revenu peuvent être déclinées de différentes façons, en particulier selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif ou loyer de marché, loyer brut ou loyer net) auxquels correspondent des taux de rendement distincts.

Dans tous les cas de figure l’expert en évaluation immobilière fera apparaitre, à partir des loyers faciaux ou de la valeur locative de marché retenus, les déductions (charges non récupérables, franchise locative, travaux pris en charge par le propriétaire, autres coûts, …) aboutissant au loyer net ou à la valeur de marché nets ou appelés également loyer économique.

En France, l’assiette est généralement constituée :

• En résidentiel par le loyer brut ou le loyer net annuel hors taxes et hors charges locatives,
• En immobilier d’entreprise, par le loyer net ou triple net, hors charges locatives.
  Lorsqu’il est prévu de débourser des montants de mise en conformité, de grosses réparations ou des travaux d’investissement, ceux-ci sont décomptés de la valeur capitalisée (valeur acte en main).

La seconde famille de méthodes consiste dans l’actualisation de flux futurs (Discounted cash-flow). Dans ce cas, l’évaluateur projette l’ensemble des flux, indexations et réversions projetées pendant une période d’étude considérée, ainsi qu’une valeur de revente potentielle en fin de période de détention. L’ensemble des flux est ramené en valeur actuelle au moyen d’un taux d’actualisation.

La valeur vénale d’un bien, au travers d’une approche par le revenu, répond principalement aux principes d’évaluation suivants :

• pour les immeubles de placement, libres et vacants, l’immeuble est évalué en fonction du loyer de marché en tenant compte éventuellement des délais ou frais de location ;
• pour les immeubles de placement loués ou occupés, il convient de prendre en compte la présence dans les lieux d’occupants titrés ou non.
  Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et du nombre d’occupants ;
• pour les immeubles d’exploitation, il convient de distinguer l’immeuble libre et vacant de l’immeuble libre de contrat d’occupation mais occupé physiquement par son propriétaire. Dans ce dernier peut se faire à partir d’un bail type de marché (notional lease) et d’une valeur locative de marché.

Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de remplacement) et également une méthode de calcul.

En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d’un immeuble intègre à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.
Il peut se calculer de trois façons différentes :

• soit un coût de remplacement à l’identique : il s’agira dans ce cas de la valeur vénale du terrain, augmentée du coût de reconstruction des bâtiments et installations à l’identique, de frais accessoires de l’opération et de la TVA non récupérable. Ce mode de calcul est peu ou pas utilisé pour une approche en valeur vénale ou en poursuite d’usage. Il est plus souvent employé en matière de valeurs d’assurance pour des bâtiments anciens :
• soit un coût de remplacement à l’équivalent, c’est-à-dire la valeur vénale du terrain, augmentée d’un coût de reconstitution des bâtiments à l’équivalent, en partant du principe que si les biens étaient reconstruits aujourd’hui, ils le seraient dans des normes de surfaces, de matériaux et d’équipements différentes des bâtiments existants considérés ;
• soit la valeur vénale de l’immeuble pris dans son ensemble, augmentée des frais et droits d’acquisition, des éventuels travaux d’adaptation pour y exercer une activité précise. Cette approche est généralement employée lorsque l’on apprécie un immeuble courant ou standard dont l’équivalent peut être disponible sur le même marché.

En matière de valeur vénale, le coût de remplacement est généralement utilisé pour des biens immobiliers assez spécifiques ou exceptionnels, en particulier des unités de production lourdes et lorsque le recours à une méthode par comparaison se révèle difficile ou impossible et que l’application d’une approche par le revenu se révèle elle-même malaisée.

Ces méthodes consistent à appliquer un indice ou un coefficient de variation soit à un prix de transaction, soit à une valeur antérieure.

Les méthodes indiciaires ne peuvent être considérées comme des méthodes d’évaluation à part entière pour approcher des valeurs de marché.

Ces méthodes sont rarement employées dans les expertises amiables ou elles sont en revanche employées en matière de valeur faisant appel à des judiciaires et sont fortement déconseillées en matière de valeur vénale. Elles sont en revanche employées en matière de valeur faisant appel à des notions de coût (coût de remplacement, valeur d’assurance). Le recours aux méthodes indiciaires est par ailleurs admis par la jurisprudence en matière fiscale, en particulier lorsque le recours à une méthode de comparaison ou de revenu se révèle délicat ou inapproprié.

Pour certains biens immobiliers d’habitation, les notaires de France publient trimestriellement un indice d’évolution des prix, validé par INSEE. Cet indice est principalement destiné à analyser l’évolution du marché immobilier mais ne peut pas être considéré comme un outil d’évaluation en sol.

Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part.
Selon la façon dont elles sont déclinées, ces méthodes s’apparentent en fait soit à des méthodes par comparaison, soit à des méthodes par le coût de remplacement.

Evaluation des immeubles en développement et en redéveloppement.

Ces méthodes sont parfois appelées également méthodes de récupération foncière, du compte à rebours opérateur ou du bilan aménageur. La jurisprudence commence à les admettre notamment dans des marchés étroits et comme méthode de recoupement. Par ailleurs, l’État, dans une circulaire, pour la vente de son patrimoine préconise son utilisation comme principe d’optimisation pour la vente de son patrimoine.
Ces méthodes sont couramment utilisées pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.
Elles peuvent être également appliquées pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti existant mais destiné à faire l’objet d’une opération de restructuration lourde ou de reconstruction.

On parle aussi de “bilan aménageur” lorsqu’il s’agit non pas du redéveloppement d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier unique, mais de l’aménagement d’un ensemble foncier dont les différentes composantes seront ensuite revendues soit à des utilisateurs qui construiront pour eux-mêmes, soit à des promoteurs qui effectueront une construction destinée à être cédée à autrui.

La méthode du bilan promoteur consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.

La définition du prix de sortie du programme doit s’appuyer non seulement sur les références de transactions pour des biens comparables à ceux devant être réalisés, mais encore sur une analyse de l’offre et de la demande au moment de la transaction ainsi que sur la tendance prévisible de celle-ci à court terme. En règle générale, le bilan promoteur comporte un poste marge, destiné à rémunérer le risque ou à viser un bénéfice cible pour l’opérateur.

Traditionnellement, lorsqu’il s’agissait de livraisons faites pour son compte propre (pour exemple, utilisateur redéveloppant un de ses propres immeubles dans l’optique de le réutiliser lui-même), l’approche ne comportait pas systématiquement la définition d’une marge, la valeur vénale résultant du prix de sortie de l’opération diminué de l’ensemble des autres frais.

Depuis la mise en place des dispositions des normes IFRS sur les immeubles de placement en développement et en redéveloppement, les calculs d’évaluation doivent intégrer, pour les sociétés concernées par ce périmètre, l’identification et la définition d’une marge de l’opération.

Un principe analogue s’applique sur les immeubles en développement ou redéveloppement détenus par des OPCI.

D’une manière générale, concernant les immeubles en cours de développement ou de redéveloppement, le recours au bilan promoteur est privilégié dès lors que le propriétaire est bien titré sur le foncier, que les autorisations administratives sont demandées et qu’il existe un projet précis en cours d’instruction, ayant fait l’objet d’un budget.
L’évaluateur sera donc particulièrement précis sur les sources d’information qu’il a utilisées (budget établi par le client, par l’évaluateur ou par des tirs) sur la définition des différents postes de coûts directs ou indirects liés à l’opération de développement.

Dans le cadre des normes comptables IFRS, la prise en considération des investissements nouveaux et la plus-value potentielle attachée sont pris en compte à partir du moment où il existe un consensus entre le client, l’évaluateur et les auditeurs ou les commissaires aux comptes sur les principes d’évaluation.

Il est possible, dans ce cas, que la juste valeur diffère de la valeur de marché (prise en compte d’investissements nouveaux).

Ces méthodes concernent un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent tels que : hôtels, cinémas, hôpitaux, cliniques…

Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.

Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par comparaison directe ou par le revenu. Elles se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux.

Dans cette approche, la notion de taux d’effort (rapport valeur locative de marché dans l’activité majorée des charges locatives/chiffres d’affaires ou marge brute) repose sur des moyennes ou des usages. L’évaluateur doit donc pouvoir analyser la capacité du locataire à supporter un loyer traduisant un certain taux d’effort, par-delà le taux d’effort constaté.