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Une expertise en évaluation immobilière, qu’elle soit unique ou récurrente, peut être exprimée dans deux formats :

• Rapport d’expertise détaillé
• Rapport d’expertise synthétique

Mis à part le rapport d’audit immobilier (la mission d’audit impliquant une étude approfondie), le rapport d’expertise détaillé est le document le plus complet au sein de la gamme des prestations identifiées.
Le terme expertise implique la visite des biens et la réalisation des diligences nécessaires à l’estimation de leur valeur.
Les diligences que l’expert doit effectuer dans l’accomplissement d’une mission donnent lieu à l’établissement d’un rapport d’expertise. Ces investigations varient en fonction du style de l’immeuble ou du type de droit immobilier évalué.

L’expert peut convenir avec son donneur d’ordre de ne pas réaliser certaines diligences normalement requises pour estimer un bien. Dans ce cas, il précisera clairement dans son contrat d’expertise et dans son rapport la liste des diligences non réalisées ainsi que leur impact potentiel sur la valeur.

Le rapport d’expertise détaillé implique la visite de l’immeuble par un expert.
Cependant, pour des patrimoines très importants, composés d’ensembles assez homogènes, une visite exhaustive et complète n’est pas toujours possible. L’expert pourra alors déterminer l’échantillon visité en accord avec son client et indiquer clairement dans son rapport l’étendue de l’échantillon et les réserves qui peuvent en découler sur les valeurs estimées.

Le rapport comprendra un descriptif de la mission, les clauses de non-publication et d’utilisation, la situation géographique, la situation juridique, la description du bien, l’appréciation qualitative, une étude de marché et des références de transaction, l’évaluation, les conclusions, les annexes.

Les prestations et diligences effectuées par l’expert sont identiques à celles mentionnées au paragraphe précédent. C’est seulement la présentation des conclusions qui change, celles-ci étant exprimées de façon synthétique et plus succincte.

Le rapport d’expertise synthétique implique la visite de l’immeuble par un expert dans les mêmes conditions qu’au paragraphe ci-dessus.

Le certificat d’expertise est une forme de rapport d’expertise généralement appliquée pour des évaluations répétitives ou portant sur des nombreux immeubles présentant des caractéristiques équivalentes. Il se caractérise par une présentation synoptique et standardisée de l’expertise immobilière.

Les prestations et diligences effectuées par l’expert sont identiques à celles mentionnées précédemment. Comme pour le rapport synthétique, c’est la présentation des conclusions qui change, celles-ci étant exprimées de façon très allégée et standardisée. La présentation étant succincte, elle ne permet pas forcément au lecteur de comprendre l’ensemble des facteurs ayant conduit aux conclusions.

L’expert rappellera à son donneur d’ordre que le certificat d’expertise, du fait de sa rédaction très succincte, ne donne qu’une vision partielle du bien évalué et que seule une expertise détaillée permettra d’avoir une vision complète parfaitement compréhensible du bien.

Certains immeubles font l’objet d’évaluations successives et rapprochées, tels que les immeubles propriétés d’organismes d’assurances, de mutuelles, d’OPCI ou de SCPI qui doivent être évalués à intervalles réguliers.
Il est donc procédé à une actualisation d’expertise antérieure généralement appelée actualisation ou certification. L’expert entreprendra un examen des modifications intervenues, avec ou sans revisite, en fonction de ce qui a été convenu dans le contrat d’expertise.

Si la revisite n’est pas prévue dans le contrat d’expertise et que l’immeuble a subi des modifications notables dans sa structure ou dans son environnement, l’expert doit informer son client que l’absence d’une nouvelle visite peut modifier de façon sensible la fiabilité du résultat de l’évaluation.
Dans tous les cas de figure, une nouvelle visite est recommandée au-delà de 2 années.

Contrôle de cohérence simplifié :

• Il peut être demandé à un expert son avis sur un rapport d’expertise immobilière d’un confrère. Le travail demandé consiste à fournir une analyse sur la cohérence des diligences et des prestations par rapport aux standards professionnels, à la finalité de l’expertise et à vérifier le choix et la régularité des méthodes d’évaluation utilisées.

Contrôle de cohérence approfondi :

• Dans cette définition, est inclus l’ensemble des travaux d’un contrôle de cohérence simplifié auquel il convient de rajouter un contrôle sur la pertinence des valeurs et hypothèses de travail du confrère qui ont permis d’aboutir à ses conclusions chiffrées.

Il s’agit d’une mission qui consiste en une vérification approfondie des données concernant un immeuble, distincte de l’évaluation immobilière.
L’audit immobilier complet peut en effet comprendre les travaux suivants :

• Vérification des titres de propriété et analyse des baux ou servitudes.
• Production d’extraits cadastraux (matrices et plans) et ou de plans réguliers.
• Vérification de la situation d’urbanisme des biens, confirmée par un document engageant l’administration et opposable aux tiers (certificat d’urbanisme, permis de construire…)
• Vérification de la situation au regard de l’environnement : PPRN, PPRT, approuvé ou prescrit, Natura 2000…
• Estimation détaillée et chiffrée, par devis d’un professionnel, des travaux à entreprendre sur l’immeuble.
• Etudes techniques et diagnostics environnementaux.

L’expert en évaluation immobilière (sans spécification particulière) n’est pas en mesure techniquement d’effectuer lui-même un sondage des sols, des contrôles techniques concernant le degré de pollution ou de contamination de la propriété ou de son environnement immédiat.

Certains experts en évaluation immobilière effectuent des diagnostics techniques ou environnementaux, mais ceux-ci doivent être clairement dissociés de l’évaluation immobilière. Les professionnels qui réalisent de telles prestations doivent disposer d’une formation et d’une assurance RCP spécifiques.

Toutefois, les renseignements recueillis auprès du client et des autorités administratives locales peuvent lui permettre, s’il apparaît des doutes ou des craintes à ce sujet, d’en informer son client, de façon que celui-ci puisse requérir les enquêtes ou les études nécessaires auprès de sociétés spécialisées.

• Examen des originaux de baux et avenants pour les immeubles loués ; s’il n’est pas effectué par l’expert, il doit l’être par un juriste.
• Mesurage des surfaces bâties si les documents en possession du client ou de ses conseils laissent planer un doute (plans n’étant plus à jour, plans incohérents, états de superficie n’ayant pas été dressés par un géomètre expert ou un architecte, plans réduits).

Il est bien évident qu’un audit immobilier complet est une mission lourde.
De ce fait, l’expert ne peut la réaliser seul mais en collaboration avec d’autres techniciens et professionnels, en disposant d’un laps de temps suffisant. Dans un certain nombre de domaines, il devra faire appel à des prestations de services de l’extérieur.

Dans certains cas, l’audit sera partiel, le donneur d’ordre convenant avec l’expert ou d’autres intervenants du champ des diligences et des investigations à opérer.
En outre, la production de documents administratifs (urbanisme, hypothèques) peut s’avérer longue. En règle générale, ce type de mission sur un immeuble entier ne peut être réalisé dans un délai inférieur à un mois et peut s’étaler sur une période de plusieurs mois.

L’expertise immobilière détaillée peut intervenir au terme d’un audit immobilier, toutefois, une première expertise peut être faite préalablement à l’audit, puis complétée et corrigée une fois l’audit achevé (phénomène fréquent dans les procédures d’acquisition)

Il n’existe pas de terminologie arrêtée à ce jour de ces différents types d’études qui viennent souvent dans le prolongement d’une expertise.
Sous ce vocable générique, sont regroupées des interventions qui ne peuvent pas être assimilées à des expertises, même si une évaluation ou une expertise en sont le point de départ ou l’aboutissement.

A titre d’exemples les plus courants et de façon non exhaustive, nous citons :

• Les analyses prospectives : leur objet est d’analyser la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier dans le futur, ou de situer ce bien en fonction de l’évolution des marchés.
• Les études de mise en valeur ou d’aménagement : celles-ci consistent, en général à partir de l’existant, à proposer ou suggérer des modifications tendant à faire évoluer la valeur d’un immeuble.
• Les études de faisabilité : il s’agit d’analyses visant à déterminer la conformité d’un projet immobilier aux contraintes juridiques, techniques et économiques.

Quel que soit le type d’étude entrepris, il apparaît souhaitable ; lorsque l’expert ne produit d’un seul document, de bien distinguer l’expertise proprement dite des études afin d’éviter toute confusion.

Les avis sur dossier sous-entendent que l’immeuble n’a pas été visité. Parfois, cet avis doit être donné dans un délai très court, sans avoir tous les éléments caractéristiques de l’immeuble. Cet avis devra donc préciser les éléments qui ont été fournis ou pas. Si ce dernier fait état d’hypothèses, elles devront être clairement exprimées.

Les conclusions seront le plus souvent résumées et succinctes.